Falta de ventilación de garajes.

Falta de mantenimiento - garajes.

Los garajes ubicados en el sótano o semisótano de los edificios, como ya hemos dicho para el caso de TODO local de un edificio en otras ocasiones, deben estar correctamente ventilados.

Resulta fundamental poder eliminar los gases que desprenden los tubos de escape de los vehículos automóviles dado que son nocivos para la salud. También es importante de cara a que las labores de mantenimiento de estos espacios sean  menos costosas, y la apariencia de sus acabados se conserve durante el mayor tiempo posible.

Resultado de una mala ventilación en garaje.

DESCRIPCIÓN. 
La foto muestra el resultado de la deficiente ventilación de un garaje tras menos de cinco años de uso. Los techos se encuentran ennegrecidos por el depósito de restos de humo, dando una aspecto descuidado a todo el conjunto.

La falta de reflexión de la luz sobre las paredes y techos merma la iluminación general del espacio y favorece los accidentes.

JUICIO TÉCNICO.

Resulta inconcebible hoy en día la existencia de un garaje sin una adecuada ventilación y un sistema de extracción de aire. No obstante, los sistemas anteriores, carentes de detectores de CO2, cuyo funcionamiento era manual o dependía de la apertura  y cierre de las puertas de acceso, dieron como resultado garajes mal ventilados, oscuros y llenos de polvo.

REPARACIÓN PROPUESTA.

Se debe actuar en varias direcciones.

• En evitación que se repita, lo primero es dotar al local de detectores de CO2 que accionen automáticamente la extracción tan pronto detecten una cierta concentración de gas.
• En segundo lugar se debe disponer el sistema de extracción de manera que funcione permanentemente, tanto si hay tráfico abundante, como si no.
• Finalmente se procederá al pintado integral del garaje tras efectuar el preceptivo aspirado previo.

Falta de mantenimiento en cubiertas de pizarra.

Cubiertas de pizarra.

La pizarra es una roca natural cuyas excelentes propiedades para el revestimiento de cubiertas son por todos conocidas.

Con un peso moderado, inferior al de las tejas, consigue una gran impermeabilidad y dura largos años expuesta a las peores condiciones atmosféricas. Resulta ideal para cubiertas complejas o de gran pendiente dado su sistema de fijación mediante ganchos. Las dimensiones y formas de sus piezas la hacen adecuada para cubrir superficies curvas.

Musgo creciendo sobre una cubierta de pizarra.

Sin embargo no están exentas de un mínimo mantenimiento periódico que permita su correcto funcionamiento. La foto muestra abundantes colonias de musgo creciendo en los solapes entre piezas de un cubierta de pizarra tradicional, de rachones irregulares de pizarra.

JUICIO TÉCNICO.
Las cubiertas están expuestas al viento. Este aire en movimiento contiene partículas de polvo en suspensión, las cuales puede depositar sobre la superficie de cualquier cubierta.

Las partículas, al chocar contra las piezas de pizarra, se acumulan entre ellas, llegando a introducirse por cualquier pequeño espacio que exista, dado su tamaño.

De esta forma, cualquier cubierta aumentará su peso a lo largo de su vida útil si no recibe un correcto mantenimiento y un barrido de su superficie de forma periódica.

La presencia de tierra o polvo, unida a la humedad, permite crear un terreno de cultivo sobre el que algunas plantas son capaces de proliferar. El crecimiento de estos vegetales, hace posible que la cantidad de polvo arrastrado por el aire, que se deposita sobre la cubierta sea cada vez mayor y favorece que no sea limpiado por la lluvia cuando cae sobre los faldones.

Este proceso acumulativo puede llevar a la completa invasión de la superficie del faldón por todo tipo de plantas, llegando en algunos casos a hacer imposible distinguir la cubierta de la loma de una montaña.

El resultado es dañino para la construcción

• Perjudica la ventilación de la cubierta y favorece la pudrición de sus armaduras.
• Aumenta considerablemente el peso lo que perjudica a la estructura.
• Favorece el crecimiento de raíces que interactúan con la estructura.
• Impide una superficie de escorrentía limpia y sin obstáculos.
• Favorece la acumulación de nieve y su posterior permanencia sobre el faldón.

REPARACIÓN PROPUESTA.

Cada no más de cinco años, se debe barrer la cubierta y realizar unas mínimas labores de mantenimiento que eviten que esta hermosa estampa se transforme en un problema para el edificio.

Infiltración por salpicadura.

INTRODUCCIÓN. Las medianerías de los edificios son las paredes, generalmente perpendiculares a la fachada principal, que constituyen el límite físico de la edificación.
Como fachadas que son, deben protegerse contra las inclemencias meteorológicas pues su función es la misma que las de las fachadas principales.

Desconchones por salpicadura.

DESCRIPCIÓN. Desconchado de pinturas en la parte inferior de una pared medianera, debido a la salpicadura del agua de lluvia sobre el tejado de tejas.

JUICIO TÉCNICO. Las paredes medianeras tradicionales se solían rematar con enfoscados dado su menor precio respecto a los ladrillos cara vista. Hoy en día es común verlas construidas con ladrillos tipo "machetón" que, pese a no ser cara vista, ofrecen un aspecto digno, adecuado a este tipo de paredes.
Sobre las paredes enfoscadas, se debe aplicar una pintura específica para fachadas entre cuyas propiedades debe estar su impermeabilidad al agua de lluvia. Dicha pintura exige un mantenimiento periódico cada cinco años.
Entre edificios cuyas cubiertas se sitúan a distinta altura, puede ocurrir que las gotas de agua, al impactar sobre las tejas del solar colindante, se disgreguen en porciones más pequeñas que incidan con cierta fuerza sobre la pintura de la pared medianera del colindante. Este proceso de erosión a lo largo de muchos años, acaba con cualquier revestimiento. El resultado es el despegue de la pintura lo que favorece la infiltración de agua al edificio colindante a través de su pared medianera.

REPARACIÓN PROPUESTA.

• Lijado de pinturas desprendidas, con retirada de restos.
• Nueva aplicación de una capa de pintura plástica para exteriores.

Pinturas. Deterioro por falta de mantenimiento.

La falta de conciencia respecto al mantenimiento de las edificaciones ha motivado la obligatoriedad de entrega de un libro del edificio o de la vivienda cuando se termina una nueva construcción. En el mismo se incluyen formas y plazos de mantenimiento de todas y cada una de las instalaciones y acabados de que consta una vivienda.  Su objetivo no es otro que prevenir los desperfectos que se pueden originar en una edificación como consecuencia de un mantenimiento inadecuado.

Oxidación de metales por falta de mantenimiento.

DESCRIPCIÓN. 
Degradación de la bisagra de una cancela por falta de mantenimiento de su pintura de protección.

JUICIO TÉCNICO. 
Las pinturas sobre metales, denominadas al esmalte, tienen una doble función; de una parte proteger de la oxidación y de otra dar un acabado más satinado al metal. Facilitan su limpieza y aportan un toque de color.

Si están sometidas a la intemperie, se degradan mucho más rápido que una pintura aplicada sobre un elemento en el interior. Por tanto deben mantenerse periódicamente, aplicando una mano de pintura, al menos cada cinco años. Con esta sencilla operación, se alarga la vida útil del metal y se favorece el buen funcionamiento de la pieza metálica.

REPARACIÓN PROPUESTA. 
Ante el estado que presenta, no cabe otra que utilizar un decapante que despegue por completo cuantas manos de pintura haya aplicadas sobre el soporte. Se puede sustituir el producto con la aplicación de calor mediante un soplete, solución efectiva en este caso al tratarse de una carpintería en el exterior, donde existe buena ventilación.

Los restos de pintura deberán ser retirados con ayuda de un cepillo de alambre o paños de forma que no quede sobre el metal resto alguno, ni de pintura ni del decapante aplicado.
Tras el decapado se debe aplicar una imprimación antioxidante o una pintura que la tenga ya incluida en su composición. Se deberá dar una primera mano, que haga las veces de imprimación, un lijado superficial y una segunda mano de acabado.

Normativa relacionada.

• NTE - RPP - 1976 ( antigua pero de obligada consulta )
• LOE ( Ley de Ordenación de la Edificación ) Art. n.º 7. Es obligatoria la entrega del libro del edificio desde Mayo de 2000

Patología por falta de mantenimiento en canalones.

Las cubiertas de los edificios, reciben una serie de elementos sólidos, que luego son arrastrados por el agua hasta los canalones situados al borde de sus faldones. 

Se pueden distinguir los siguientes.

• El aire contiene polvo en suspensión que se deposita sobre cualquier elemento, ya sean árboles, aceras o edificios. La rugosidad de la textura superficial de una cubierta, favorece el depósito del polvo en suspensión contenido en el aire.
• Las gotas de lluvia, en su trayecto desde la atmósfera hasta el suelo, atrapan granos de polvo en suspensión y cuando caen sobre las cubiertas, los depositan en ellas. Recordaré aquí que para que una gota de lluvia se forme, necesita un grano de polvo.
• Los materiales de que está compuesta la cubierta ( tejas, lajas de pizarra, mortero, aislantes, etc.) se meteorizan al estar expuestos a los agentes atmosféricos y sus fragmentos rotos quedan depositados sobre la superficie de los faldones. 
• La presencia de árboles cerca del edificio favorece que las semillas voladoras de los mismos, o las propias hojas, se depositen sobre los faldones del tejado.

Todos los materiales antedichos, cuando llueve, se ven arrastrados hacia los canalones. Muchos de ellos se evacuan hacia las bajantes, pero otros muchos, en especial los de menor peso y tamaño, se depositan en el fondo de los mismos sin que el flujo de agua que transita por ellos, sea capaz de desplazarlos.

Su presencia en el fondo del canalón favorece la acumulación paulatina de más residuos lo que, con el paso del tiempo, puede dar lugar a la proliferación de plantas como las que os muestro en la foto.

Proliferación de plantas en un canalón sin mantenimiento

Además de lo anterior, la presencia de sedimentos en el fondo del canalón favorece la acumulación de agua en el mismo pues la presencia de estos acúmulos hace de presa natural para el tránsito del agua. 

La presencia de agua en el fondo favorece a su vez, la formación de algas y colonias de organismos vegetales de pequeño tamaño. Además de disminuir la sección útil de canalón y posibilitar la obstrucción de las bajantes cuando algunos de los elementos depositados sobre el canalón se liberen de este y discurran hacia la red de saneamiento.

La presencia de agua deforma el trazado en pendiente del canalón lo que favorece los sedimentos e impide el tránsito normal del agua cuando llueve.

Agua de forma permanente en un canalón sin mantenimiento.

JUICIO TÉCNICO. 
El libro del edificio, o de la vivienda en su caso, establecen de forma clara la necesidad de  mantenimiento de todos los elementos de cubierta. Faldones, limas y canalones deben ser revisados y limpiados todos los años al objeto de garantizar su correcto funcionamiento.


REPARACIÓN PROPUESTA. 
Caben dos tipos de actuaciones, dependiendo del estado del canalón.

• Canalón deformado. Sólo cabe la sustitución de aquel tramo cuya deformación altere el normal tránsito del agua, por uno nuevo.
• Canalón sin deformación. Limpieza del canalón con una escoba o similar de forma que se eliminen por completo los depósitos almacenados en el fondo. Tras retirarlos a una caldereta, con ayuda de una paleta o paletín, será necesario verter agua por él al objeto que quede totalmente limpio. Desaconsejo la limpieza con manguera pues trasladamos el problema del canalón a las bajantes o las arquetas situadas a pie de bajante.

Falta de mantenimiento en cubiertas.

INTRODUCCIÓN. Existe la creencia generalizada entre los usuarios de edificios y viviendas, que los mismos son algo eterno. Cuando un promotor acaba su vivienda unifamiliar, tras amueblarla y trasladarse a vivir a ella, parece como si la resaca que genera la construcción, hiciese olvidar la necesidad de mantenimiento. A nadie nos extraña llevar periódicamente al taller nuestro vehículo y, sin embargo, nos desentendemos de mantener el bien más costoso que tenemos, que suele ser nuestra vivienda.

Falta de mantenimiento en una cubierta de tejas.

DESCRIPCIÓN. Resultado de una falta de mantenimiento o un mantenimiento inadecuado. El material de cobertura no da para más. Se han recolocado las tejas, añadido los trozos rotos, arreglado goteras con remiendos. Eliminado los solapes entre piezas.  Así no se mantiene una cubierta. La cubierta necesita la aportación periódica de piezas nuevas y la retirada de las rotas.

RESULTADO. La aparente "normalidad" que presenta la cubierta esconde infiltraciones generalizadas, con pudrición de las armaduras de la estructura de soporte, flechas por exceso de peso y todo tipo de patología asociada a un defectuoso o precario mantenimiento.
El resultado, proyecto de demolición y nueva construcción de todos los faldones de la cubierta.

Temas relacionados.

• Libro del edificio. Cubiertas de teja. Mantenimiento.
• NTE - QTT. Para consulta en general.

Rotura de forjado.

Colapso por sobrecarga.

Las estructuras de edificación, tienen una vida útil estimada de 100 años. Para eso se diseñan y calculan. Ahora bien, este plazo depende de su mantenimiento. Sin mantenimiento, ésta se puede reducir a la mitad como en el caso que muestro en la foto.

Forjado colapsado por sobrecarga.

DESCRIPCIÓN. Se observa el colapso de un forjado por el peso de la nieve sobre él. Podría parecer que el forjado se debe calcular para soportar el peso de las nevadas. Es cierto. Se calculan para ello. Pero, si la nieve no es retirada hasta que se disuelve, y permanece en contacto con el forjado durante meses, además de sobrecargarlo, puede infiltrase al interior del mismo, oxidando sus armaduras.

Las barras de acero del armado, con la oxidación, no sólo pierden resistencia al perder sección, sino que el óxido hace que aumenten de volumen, favoreciendo el deterioro del hormigón que las recubre. En este caso, como casi siempre, el colapso se produce por la concurrencia de varios factores.

De una parte, el forjado era el techo de un patio cubierto, cuyo acceso no permitía la circulación de maquinaria pesada. Esto suponía retirar la nieve con medios manuales. Si no se hacía tras cada nevada, se iba acumulando.

De otra, la lámina de impermeabilización del forjado, nunca fue revisada o sustituida, por lo que se rompió en el encuentro del forjado horizontal con una  fachada vertical. Esta fisuración, permitió la entrada de agua al forjado y la oxidación de sus armaduras de refuerzo.

Finalmente, con poco más de 40 años de servicio, el forjado colapsó por esfuerzo cortante.


JUICIO TÉCNICO. Afortunadamente, las estructuras avisan antes de caerse. Primero sufren deformaciones muy superiores a las normales, observables a simple vista hasta por ojos no expertos. También emiten ruidos, crujidos y chasquidos, que avisan al oyente de que algo no va bien.
Sólo cuando no pueden más, se fragmentan súbitamente y colapsan.

REPARACIÓN PROPUESTA. Demolición y nueva construcción. Y un buen mantenimiento periódico para el futuro.