Antigüedad de las grietas.

En ocasiones nos toca peritar desperfectos cuyo origen no está claro en el tiempo.
Puede que de forma interesada se nos presenten unas grietas como aparecidas hace poco más de una semana, cuando en realidad se trata de grietas que llevan sobre la pared o el muro toda la vida.

Para intentar saber cuando se produjeron existen una serie de criterios que os paso a comentar al objeto que os sirvan en vuestras peritaciones.

Grietas recientes.

Las grietas de reciente aparición se caracterizan por lo siguiente.

• Sus bordes son afilados y el yeso de sus extremos permanece con los cortes vivos, sin que falten trocitos que se hayan desprendido.  
• En su interior, si llega a verse, no hay depositado polvo ni telarañas.
• Suelen ser casi inapreciables en las fotografías, salvo que se trate de grandes grietas.
• Si colocamos la yema de un dedo de forma perpendicular a la directriz de la grieta y presionamos ligeramente, el dedo no sale manchado en la parte correspondiente a la grieta. Es decir no se mancha con el polvo que pudiera haber dentro de ella.

Grietas antiguas.

Los citados criterios sirven, al revés, para detectar si se trata de una grieta abierta hace mucho tiempo.

• Los bordes no son finos ni cortantes sino romos como consecuencia del paso del tiempo que ha meteorizado el yeso de los extremos.
• Aparecen manchadas de polvo y al posar la yema del dedo y levantarla, se aprecia sobre el mismo una franja de polvo correspondiente al espesor de la grieta.
• Se fotografían muy bien pues el polvo sobre sus bordes y en el interior, las muestra de color grisáceo.
• En casos de grandes grietas, presentan telarañas en su interior.

Grietas en otros materiales.

Lo dicho para grietas en paredes enyesadas y pintadas, sirve por igual para paredes con cualquier tipo de acabado. 

Con un poco de experiencia y una detenida observación, es muy difícil que confundáis una grieta reciente con otra que salió hace unos años.

Cambio de pavimento mal ejecutado.

Pavimentos diferentes.

Las normas sobre el "buen hacer constructivo" determinan que los cambios de pavimento deben ejecutarse de forma que se produzcan debajo de las hojas de las puertas al objeto que no sean apreciables desde otras estancias o desde el pasillo.

Esta norma es puro sentido común. Si debemos cambiar de pavimento porque así lo requieren las distintas estancias de una vivienda o edificio, se busca la proyección vertical de la hoja de una puerta de paso para realizar la necesaria junta entre pavimentos diferentes.

De esta forma, el cambio sólo se aprecia cuando abrimos la puerta. Si esta permanece cerrada no se ve.

Cambio de pavimentos mal ejecutado.

DESCRIPCIÓN. 
La imagen muestra un cambio de pavimentos ejecutado sin respetar el sentido común ni las normas del buen hacer constructivo. El parqué flotante del pasillo se interrumpe en un burlete que deja entrever el pavimento de gres de la cocina.

JUICIO TÉCNICO.
Al margen del resultado estético, la "solución" denota una clara falta de profesionalidad de la mano de obra que colocó los pavimentos. Si se hubiera obrado con profesionalidad, seguramente se habría evitado el feo burlete de plástico imitando madera, que ha sido preciso colocar. Su presencia no hace sino dificultar el tránsito y almacenar polvo.

REPARACIÓN PROPUESTA.
Pese a tratarse de un desperfecto de menor importancia en comparación con otros citados en este blog, no deja de ser necesario hacer constar en nuestros informes la mala calidad de la mano de obra que lo ejecutó pues puede servir para justificar otros desperfectos de importancia mayor.

La reparación es sencilla.

• Desmontaje de la hoja de la puerta.
• Demolición del burlete.
• Demolición parcial del pavimento cerámico.
• Colocación del parqué que falta hasta llegar al punto de encuentro entre materiales, situado bajo la hoja de la puerta.
• Recolocación de la hoja de la puerta.

Infiltración por sumidero.

Gotera por sumidero.

Un sumidero es un "conducto o canal por donde se sumen las aguas", según la definición de la R. A. E.

En construcción, denominamos sumidero al punto donde confluyen las pendientes de una cubierta plana o terraza al objeto de reconducirlas a la red general de evacuación del edificio.

Como punto singular que es, debe prestarse especial atención a su correcta ejecución. La misma se describe profusamente en cuantos manuales existen sobre impermeabilización, por lo que me remito a ellos para su consulta por si no se tienen los conceptos claros.

También está correctamente explicado en las N. T. E. cuya referencia figura al final de este escrito.

Infiltración persistente por sumidero.

DESCRIPCIÓN. 
Esto es lo que pasa cuando no se siguen al pie de la letra las instrucciones del fabricante de la lámina impermeabilizante o se ignora por completo cómo se coloca la impermeabilización de una "cazoleta" como se conoce en el argot de la construcción.

En este caso se trata de un sumidero colocado sobre un forjado de paneles prefabricados. Forjado alveolar o similar.

La estalagmita de carbonato cálcico formada, se debe a la disolución de los componentes del hormigón de la placa.

JUICIO TÉCNICO. 
La tendencia actual a simplificar los detalles constructivos lleva a poder usar una mano de obra cada vez menos cualificada que, por lo tanto desconoce o es incapaz de aprender su oficio.

Se viene generalizando la subcontratación de empresas dedicadas a la impermeabilización que supuestamente ponen en obra personal más especializado que los albañiles "normales". En muchos caso es así. La especialización favorece la calidad última de las construcciones y resulta imprescindible en muchas obras de cierta complejidad.

Pero si la mano de obra viene a destajo y lo único que se pretende es ahorrar costes y tiempo de ejecución, puede ocurrir más veces de lo deseado que la mano de obra no sepa ni de lejos su oficio. Menos aún los pormenores del mismo.

En el caso de los sumideros, a todo el mundo le podría parecer bien el que la tela asfáltica se disponga por el interior del tubo en continuidad con la lámina tendida sobre la terraza y listo.

Nada más lejos de la realidad. Con esta solución no se resuelve adecuadamente el encuentro entre una forma circular ( el tubo ) y una forma rectangular ( la lámina ) pudiendo aparecer puntos de infiltración que se evitarían si se hacen las cosas bien.

REPARACIÓN PROPUESTA.

Demoler el encuentro entre el sumidero y la lámina impermeabilizante y volver a ejecutarlo conforme las normas del buen hacer constructivo. O conforme las NTE.

Bibliografía.

• NTE - QAT - 16

Dilatación de fachadas.

Patología por dilatación de fachada.

Pese a que somos conscientes que los materiales de construcción, se dilatan y contraen con los cambios de temperatura, muchas veces confiamos los resultados de un proyecto a un comportamiento de los materiales que no es ni de lejos el que realmente tienen.

Ya he comentado en otros post, que los ladrillos cara vista se dilatan y contraen más de lo que parece.

También que tienen una cierta tendencia a aumentar de tamaño, de manera casi inapreciable, durante los primeros veinte años tras su colocación, debido a que absorben humedad.

Este hecho, comprobado por estudios recientes, obtiene como conclusión que el propio proceso de cocción de la arcilla en el horno, que lleva asociada su deshidratación, es compensado por el material, de manera natural absorbiendo ( y no cediendo posteriormente ) humedad del ambiente que lo rodea.

Pese a que la cantidad de humedad que absorbe de forma permanente, es casi despreciable, lo cierto es que realiza esta absorción durante un periodo de entre diez y veinte años. La dilatación asociada  a la absorción, se mide en décimas de milímetro, pero al ir sumando deformaciones, estas llegan a tener un valor considerable y nada despreciable de cara al proyecto de una fachada, que hacen más necesario que nunca la disposición de las conocidas juntas de dilatación, usadas tradicionalmente.

Plano general de un agrietamiento por dilatación.

Detalle del agrietamiento anterior.

DESCRIPCIÓN. Las fotos muestran un plano general y de detalle del agrietamiento sufrido por un peto de balcón de forma circular. La importancia del movimiento se comprueba por las infiltraciones que se observan las cuales se deben al agua introducida entre la fábrica del peto y el forjado.

JUICIO TÉCNICO.

Todos podríamos pensar que no plantea problemas la dilatación de un paño curvo dado que por su geometría, es más fácil que el movimiento quede absorbido.

Nada más lejos de la realidad, lo cierto es que si "calentamos" una curva, la tendencia natural es a aumentar el radio de la misma. En definitiva a hacerse más grande como en cualquier otra dilatación.

En el caso que nos ocupa, este aumento de diámetro supone, de facto, que la superficie de los ladrillos que apoya en el canto del forjado para su sustentación, se ve disminuida, lo que provoca una grieta y la consiguiente infiltración de agua por la misma.

REPARACIÓN PROPUESTA.

En este caso concreto, el desplazamiento era tan grande que hizo preciso la fijación mecánica de la fábrica entre sí al objeto de darle continuidad y también la fijación al cando del forjado de forma que no hubiera peligro de vuelco sobre la vía pública.

Tras esta fijación, fue preciso reimpermeabilizar todas las terrazas afectadas, para garantizar su estanquidad.

Caras de una pared.

Cara buena, cara mala.

Como sabemos, toda pared de ladrillos, incluso de cualquier otro material, presenta una "cara buena" y otra "cara mala".

Esta denominación sirve para distinguir, en el argot de la construcción, el lado en el que se han puesto las reglas para construir una pared, el lado desde donde se ha ejecutado. Ni que decir tiene que es en este lado donde se aprecia la mejor calidad de construcción, dejándose para el otro, teóricamente no visible, los defectos.

Dos paredes con su cara buena y su cara mala.

DESCRIPCIÓN. Dos paredes distintas, la de la izquierda con la "cara buena" vista y la segunda con la "cara mala".

JUICIO TÉCNICO. Resulta imposible construir una pared con dos "caras buenas". La manera como colocamos las reglas, la cara por la que se ponen los andamios y la imposibilidad física de los operarios por controlar el aspecto que va tomando el trasdós de una pared que están ejecutando, hace imposible que ambas caras presenten el mismo aspecto.

Por otro lado, la irregularidad dimensional de los ladrillos, que miden cada uno lo suyo, pese a estar fabricados de forma idéntica, unido al hecho que las cuerdas sólo se pueden colocar por una de las caras, hace que siempre haya diferencias entre la cara de delante y la cara de detrás de una pared.

Esta circunstancia resulta especialmente útil cuando queremos determinar la propiedad de una pared, tanto si es medianera como si no. No es determinante pero ayuda a formar una opinión razonada que luego se puede apoyar en otros indicios que observemos.

En el caso que nos ocupa, la pared de la izquierda de la foto se ejecutó desde el solar situado frente a ella, es decir, desde el que estaba yo para tomar la foto. En el caso de la otra pared, se ejecutó desde el solar colindante situado detrás de la pared.

 Lo que nos indica la foto es que, con bastante probabilidad, la pared de la izquierda pertenece al propietario del solar desde el que se ejecutó, siendo lo contrario para la pared de la derecha.

Detector de tuberías.

En ocasiones resulta útil conocer el trazado real de las tuberías, o de las conducciones eléctricas, en el interior de las paredes o muros de un edificio que estemos peritando.
Pese a que deberían estar más o menos en el lugar que indican los planos, todos sabemos que esto no siempre es así.

Por otro lado, en el caso de peritaciones en edificios antiguos o carentes de planos, es mejor asegurarse antes de abrir una roza en alguna parte, que no vamos a dejar sin agua todo el bloque o que no nos vamos a electrocutar con un cable "escondido" en una pared en un sitio donde no debería estar.

Para detectar conducciones de todo tipo, siempre y cuando sean metálicas, yo utilizo un detector de tuberías.

Detector de tuberías.

La foto muestra el modelo que uso yo, comparado con un boli normal para que sea más fácil saber su tamaño. Se debe sujetar con la mano por su parte más ancha y colocar la parte estrecha, la que se ve en la parte superior de la foto, pegada a la pared que deseemos inspeccionar.

Mediante la ruleta negra se enciende. A medida que deslizamos el apareto sobre la pared, al detectar una tubería o conducción eléctrica, emite una señal acústica por el altavoz que lleva incorporado bajo la ruleta y una señal luminosa con el led rojo que lleva sobre ella.

Con el uso se aprende a distinguir entre un tubo y un cable eléctrico por la intensidad del pitido que emite.
Funciona con pilas normales que van incorporadas al cuerpo del aparato.

La única pega que tiene es que si la roza es muy porfunda, o el cable fino y no está situado cerca de la superficie de la pared, puede no detectar nada.

Colapso de forjado.

Composición de un forjado de semivigueta.

Los forjados normales, se componen de los siguientes elementos.

• Unas semiviguetas apoyadas en las vigas.
• Bovedillas ( de cerámica u hormigón ) apoyadas en las viguetas ( o semiviguetas )
• Una armadura de "negativos" como refuerzo.
• Un mallazo de reparto.

Todos ellos, por si solos no constituyen un forjado. El carácter monolítico del conjunto se consigue con el vertido de una cierta cantidad de hormigón, su vibrado y posterior fraguado. Este concepto conocido por todos es mucho más importante de lo que parece como pretendo explicar a continuación.

DESCRIPCIÓN. La foto muestra la parte inferior, o zapatilla, de una semivigueta de un forjado que ha sufrido un colapso repentino sin causa aparente. Como se puede observar, la parte superior de la misma, la que se "funde" con hormigón hasta transformar una semivigueta en una vigueta, carece de resto alguno de hormigón presentando una superficie lisa y regular igual que cuando fue puesta en obra. Se observa cláramente uno de los aros de izado que se dejan en fábrica para su colocación en obra.

DESCRIPCIÓN. La foto muestra otro plano del paño del mismo forjado colapsado, donde se aprecian los redondos de la armadura de "negativos", sujetos a la cara superior de la viga, pero carentes del más mínimo resto de hormigón.

JUICIO TÉCNICO. Lo que ha ocurrido en este extraño caso es que el hormigón que se vertió para formalizar el forjado no fue vibrado lo que produjo que no hubiese adherencia entre el mismo y el resto de los elementos constituyentes del forjado.

De esta forma, lo que parecía un forjado, no era sino unas semiviguetas sujetando unas bovedillas y un montón de hormigón de relleno, sin apenas función estructural. El conjunto no trabajaba solidariamente como hacen todas las estructuras, sino de forma independiente.

El resultado fue que cuando se sobrecargó en exceso el forjado, éste colapsó con la gran fortuna de no provocar daños personales.

REPARACIÓN PROPUESTA.

Queda a criterio del proyectista el modo de resolverlo pero soy partidario de dejar el resto de estructura como está y diseñar un forjado nuevo, independiente del resto de forjados de la edificación y sin apoyo en elemento estructural existente alguno. Llevando pilares nuevos a cimentación, vigas nuevas y paño de forjado nuevo.

Suciedad en fachada.

Limpieza de fachadas de ladrillo cara vista.

Como su propio nombre indica, las fachadas de ladrillo cara vista ( l. c. v. ) deben su nombre a que lo que se pretende es que la fábrica de ladrillos no se oculte por un revestimiento posterior.

De ahí que sea fundamental limpiar los tajos al final de cada jornada.

Como todo profesional sabe de sobra, cuando restan tres cuartos de hora para acabar la jornada laboral, se debe acabar con la última caldereta de "pasta" ( mortero de cemento ) y proceder a la limpieza del tajo y la herramienta, también a la personal pero eso lo doy por sentado.

De esta forma, se abandona la colocación de más piezas y se procede a limpiar los restos de mortero de cemento que pudiera haber sobre los ladrillos, a perfilar las llagas y tendeles, a retirar las marcas dejadas por las reglas, a limpiar las cámaras de aire o la parte inferior del tajo donde va cayendo el mortero sobrante.

Al no haber fraguado, el mortero se retira con facilidad y la fábrica queda en perfecto estado para comenzar al día siguiente sobre un tajo limpio.

Restos de mortero sobre fachada.

DESCRIPCIÓN. Fabrica de ladrillo cara vista, del denominado "mil rayas" totalmente manchada por restos de mortero debido a la falta de limpieza tras los tajos.

JUICIO TÉCNICO. Lo que voy comentando resulta obvio para cualquier porfesional, incluso insultante para esos miles de "paletas", albañiles como la copa de un pino, que cada día efectúan su trabajo con total porfesionalidad y dignidad. A ellos no me refiero en absoluto.

Me refiero a aquellos advenedizos de la construcción que supuestamente se hacen llamar albañiles y lo único que hacen es insultar a todo el gremio. A aquellos "operarios" que no tienen en cuenta que cuando la obra se termine, quedará por muchos años dando muestras de su falta de profesionalidad y desinterés por el trabajo bien hecho.

Me refiero a aquellas personas que un día dejaron otros oficios tan dignos, o más que el de albañil y decidieron tomar la senda de la construcción con el único objetivo de ganar más dinero a costa de lo que fuera.

REPARACIÓN PROPUESTA. Limpieza de fachada mediante el montaje de andamios y la aplicación de uno de los muchos productos especiales que hay para limpiar fachadas.

Nota final. Si, ya me he dado cuenta que las hiladas no se corresponden en horizontal a ambos lados del diedro. Eso será objeto de otro post.

Falta de ventilación de garajes.

Falta de mantenimiento - garajes.

Los garajes ubicados en el sótano o semisótano de los edificios, como ya hemos dicho para el caso de TODO local de un edificio en otras ocasiones, deben estar correctamente ventilados.

Resulta fundamental poder eliminar los gases que desprenden los tubos de escape de los vehículos automóviles dado que son nocivos para la salud. También es importante de cara a que las labores de mantenimiento de estos espacios sean  menos costosas, y la apariencia de sus acabados se conserve durante el mayor tiempo posible.

Resultado de una mala ventilación en garaje.

DESCRIPCIÓN. 
La foto muestra el resultado de la deficiente ventilación de un garaje tras menos de cinco años de uso. Los techos se encuentran ennegrecidos por el depósito de restos de humo, dando una aspecto descuidado a todo el conjunto.

La falta de reflexión de la luz sobre las paredes y techos merma la iluminación general del espacio y favorece los accidentes.

JUICIO TÉCNICO.

Resulta inconcebible hoy en día la existencia de un garaje sin una adecuada ventilación y un sistema de extracción de aire. No obstante, los sistemas anteriores, carentes de detectores de CO2, cuyo funcionamiento era manual o dependía de la apertura  y cierre de las puertas de acceso, dieron como resultado garajes mal ventilados, oscuros y llenos de polvo.

REPARACIÓN PROPUESTA.

Se debe actuar en varias direcciones.

• En evitación que se repita, lo primero es dotar al local de detectores de CO2 que accionen automáticamente la extracción tan pronto detecten una cierta concentración de gas.
• En segundo lugar se debe disponer el sistema de extracción de manera que funcione permanentemente, tanto si hay tráfico abundante, como si no.
• Finalmente se procederá al pintado integral del garaje tras efectuar el preceptivo aspirado previo.

Paredes medianeras. Piedras pasaderas.

A la hora de realizar peritaciones, en no pocas ocasiones se nos habrá pedido opinión respecto a la propiedad de una pared medianera.

Pared medianera.

Llamamos pared medianera a aquella que divide dos propiedades diferentes y que es compartida por ambas. Suelen ser paredes dispuestas de forma perpendicular a la calle de acceso de los edificios, también perpendiculares a las paredes que forman las fachadas.

Indicios de propiedad.

Para conocer de quien de los dos propietarios litigantes es la pared que divide sus respectivas fincas, a falta de otra documentación más concluyente, sólo se puede acudir al Código Civil, el cual establece una serie de   "signos exteriores, contrarios a la servidumbre de medianería" que permiten apoyar la hipótesis de la propiedad de una pared.

Piedras pasaderas.

Uno de estos indicios es el de la existencia de "piedras pasaderas" sobresaliendo de una de las caras de la pared. La presencia de una o varias piedras pasaderas establecería un indicio de que la pared pertenece a aquel propietario que las tuviese en la cara de la pared que se ve desde su propiedad.

Piedra pasadera en una pared de piedra.

El cuadrado superpuesto, en la parte inferior de la fotografía muestra una de esas "piedras pasaderas" sobresaliendo del plano que forma la pared. Resulta un indicio de propiedad en favor del propietario sobre cuyo solar vuela la piedra. En el que está el carretillo y los tablones para entendernos.

Temas relacionados.

• Artículo 573.6 de la sección cuarta del Código Civil.

Falta de mantenimiento en cubiertas de pizarra.

Cubiertas de pizarra.

La pizarra es una roca natural cuyas excelentes propiedades para el revestimiento de cubiertas son por todos conocidas.

Con un peso moderado, inferior al de las tejas, consigue una gran impermeabilidad y dura largos años expuesta a las peores condiciones atmosféricas. Resulta ideal para cubiertas complejas o de gran pendiente dado su sistema de fijación mediante ganchos. Las dimensiones y formas de sus piezas la hacen adecuada para cubrir superficies curvas.

Musgo creciendo sobre una cubierta de pizarra.

Sin embargo no están exentas de un mínimo mantenimiento periódico que permita su correcto funcionamiento. La foto muestra abundantes colonias de musgo creciendo en los solapes entre piezas de un cubierta de pizarra tradicional, de rachones irregulares de pizarra.

JUICIO TÉCNICO.
Las cubiertas están expuestas al viento. Este aire en movimiento contiene partículas de polvo en suspensión, las cuales puede depositar sobre la superficie de cualquier cubierta.

Las partículas, al chocar contra las piezas de pizarra, se acumulan entre ellas, llegando a introducirse por cualquier pequeño espacio que exista, dado su tamaño.

De esta forma, cualquier cubierta aumentará su peso a lo largo de su vida útil si no recibe un correcto mantenimiento y un barrido de su superficie de forma periódica.

La presencia de tierra o polvo, unida a la humedad, permite crear un terreno de cultivo sobre el que algunas plantas son capaces de proliferar. El crecimiento de estos vegetales, hace posible que la cantidad de polvo arrastrado por el aire, que se deposita sobre la cubierta sea cada vez mayor y favorece que no sea limpiado por la lluvia cuando cae sobre los faldones.

Este proceso acumulativo puede llevar a la completa invasión de la superficie del faldón por todo tipo de plantas, llegando en algunos casos a hacer imposible distinguir la cubierta de la loma de una montaña.

El resultado es dañino para la construcción

• Perjudica la ventilación de la cubierta y favorece la pudrición de sus armaduras.
• Aumenta considerablemente el peso lo que perjudica a la estructura.
• Favorece el crecimiento de raíces que interactúan con la estructura.
• Impide una superficie de escorrentía limpia y sin obstáculos.
• Favorece la acumulación de nieve y su posterior permanencia sobre el faldón.

REPARACIÓN PROPUESTA.

Cada no más de cinco años, se debe barrer la cubierta y realizar unas mínimas labores de mantenimiento que eviten que esta hermosa estampa se transforme en un problema para el edificio.