Remate de limahoya.

Limahoya mal reuelta.

Cuando proyectamos un edificio, suponemos que la mano de obra que lo va a ejecutar, conoce su oficio. No es posible definir todos y cada uno de los remates constructivos que lleva una construcción y, hacer planos de todos ellos, sería una árdua labor.
La dirección facultativa de la obra debe revisarla al objeto de comprobar su calidad constructiva. Esta labor se hace cada día más necesaria tras la irrupción en el gremio de los albañiles y constructores de todo tipo de personal escasamente cualificado.

Limahoya de zinc.

DESCRIPCIÓN. 
Remate de un faldón de teja de hormigón, en el encuentro con una limahoya.

JUICIO TÉCNICO. 
No es posible concebir que se vaya a dejar rematado esto así. Como todo el mundo sabe, la espuma de poliuretano es muy sensible a los rayos ultravioleta de la luz solar. Se degrada en un par de meses de exposición directa y pierde todas sus propiedades. Se vuelve frágil, se desprende del soporte en pequeños fragmentos y pierde su densidad y consistencia. Hoy en día ya no se puede dar nada por sabido en construcción dada la poca profesionalidad de alguna mano de obra que pulula por las obras.

REPARACIÓN PROPUESTA. 
Es necesario un elemento de limahoya de zinc conformado con los bordes plegados al objeto que sirvan de apoyo y remate a las tejas. Una limahoya convencional, como toda la vida se ha hecho.

Falta de mantenimiento en cubiertas.

INTRODUCCIÓN. Existe la creencia generalizada entre los usuarios de edificios y viviendas, que los mismos son algo eterno. Cuando un promotor acaba su vivienda unifamiliar, tras amueblarla y trasladarse a vivir a ella, parece como si la resaca que genera la construcción, hiciese olvidar la necesidad de mantenimiento. A nadie nos extraña llevar periódicamente al taller nuestro vehículo y, sin embargo, nos desentendemos de mantener el bien más costoso que tenemos, que suele ser nuestra vivienda.

Falta de mantenimiento en una cubierta de tejas.

DESCRIPCIÓN. Resultado de una falta de mantenimiento o un mantenimiento inadecuado. El material de cobertura no da para más. Se han recolocado las tejas, añadido los trozos rotos, arreglado goteras con remiendos. Eliminado los solapes entre piezas.  Así no se mantiene una cubierta. La cubierta necesita la aportación periódica de piezas nuevas y la retirada de las rotas.

RESULTADO. La aparente "normalidad" que presenta la cubierta esconde infiltraciones generalizadas, con pudrición de las armaduras de la estructura de soporte, flechas por exceso de peso y todo tipo de patología asociada a un defectuoso o precario mantenimiento.
El resultado, proyecto de demolición y nueva construcción de todos los faldones de la cubierta.

Temas relacionados.

• Libro del edificio. Cubiertas de teja. Mantenimiento.
• NTE - QTT. Para consulta en general.

Grietas en revestimiento monocapa.

Los revestimientos de fachada, constituyen la protección de los materiales que la componen, contra las inclemencias meteorológicas. Están sometidos a procesos de dilatación y contracción, provocados por los cambios de temperatura climatológicos. En fachadas expuestas al sol directo, estos cambios pueden ser más bruscos.

Grieta en "cotegran".

DESCRIPCIÓN. Agrietamiento total del revestimiento de mortero monocapa de una fachada orientada al sureste.

CAUSAS. Hay dos causas principales. Por un lado, para hacer una forma curva de poco radio con ladrillos, es preciso cortar las piezas. De lo contrario, en vez de una forma curva, lo que obtenemos es una poligonal.

Para transformar esa poligonal en circular, la única solución es aportar una gruesa capa de mortero ( cotegran ). Esto supone zonas donde hay cuatro o más centímetros de espesor, aplicados sobre la fábrica.

Por otro lado, dada la forma del balcón, el revestimiento de mortero acomete directamente contra la fábrica de ladrillo cara vista de sus extremos, la cual es tan rígida que no le permite dilatarse.

La consecuencia está a la vista, el mortero se dilata al calentarse por efecto del sol y esa dilatación no puede ser absorbida, por lo que se quiebra formando una curva paralela a la de la fábrica y de mayor radio que ésta.

REPARACIÓN PROPUESTA. 
El mortero monocapa amenaza con desprenderse y caer sobre los viandantes. Se debe evitar este riesgo demoliendo el revestimiento agrietado, que se halle en peligro de desprendimiento, volver a aplicarlo en una capa lo más fina posible y realizar una junta de dilatación vertical entre el revestimiento y la fábrica de ladrillo.

Infiltraciones por vuelco de pared.

INTRODUCCIÓN. Existen infiltraciones cuya aparición es síntoma de una patología mayor. En el caso que nos ocupa, la infiltración proveniente de la cubierta del edificio, se produce como consecuencia de un vuelco en la pared medianera del mismo. En este caso la infiltración es un indicio de algo mucho peor que se está produciendo y cuya evidencia no es todavía clara.

Grieta en muro de tapial.

DESCRIPCIÓN. Grieta vertical en muro de carga de tapial ( a la izquierda ) junto con grieta horizontal en el encuentro del cielo raso de cañizo y la pared de tapial adyacente a la anterior. Además, chorreras de color ocre y restos de hongos de color grisáceo.

CAUSAS. Vuelco parcial de la pared que se ve de frente en la fotografía. Como consecuencia del derribo de la edificación colindante, la mencionada pared, ha perdido parte de su arriostramiento horizontal y ha girado con respecto a su base, en dirección al solar que ha quedado sin edificaciones.
 Debido a este giro, la geometría de la pared ha variado, originando un punto de infiltración del agua de lluvia. Ésta, al empapar la pared de tapial, se llena de barro el cual deposita en forma de chorreras cuando se desliza a lo largo de la pared de la habitación interior.

REPARACIÓN PROPUESTA.
En primer lugar se debe determinar si el movimiento que está sufriendo la pared ha concluido o permanece activo. Para ello se instalarán testigos de yeso o papel de liar y se volverán a revisar transcurridos quince días.

• Si el movimiento ha cesado, bastará con reparar el encuentro entre la pared medianera y la cubierta.
• Si el movimiento no ha cesado, será preciso redactar un proyecto de demolición y nueva construcción de la pared. 

Estructura mal dimensionada.

Estructura "sobredimensionada".

En obras de particulares, resulta habitual que cuando el cliente le da los planos al futuro constructor, éste afirme que la estructura está sobredimensionada. Que con la mitad de hierro, aquello se sujeta de sobra y que él podría ahorrarle una buena cantidad de dinero si la hace como él sabe y ha hecho otras muchas, y no como dicen "los planos".

Aunque los que calculamos estructuras decimos que las casas/cosas tienden a no caerse, se debe ser respetuoso con los cálculos. Hay veces que los coeficientes de seguridad no lo cubren todo.

Estructura mal dimensionada.

DESCRIPCIÓN. La foto muestra la estructura de una nave para cría y estabulamiento de ganado, ejecutada conforme el diseño y cálculos efectuados por el promotor y el contratista en vez de respetar los del arquitecto, que, como buen profesional que es, renunció a la obra incluso antes de que obtuviese la licencia de construcción..

JUICIO TÉCNICO. La estructura del proyecto era la adecuada para cumplir la normativa. A mi entender y tras su análisis, no se le podían poner peros.

El promotor decidió por su cuenta y riesgo efectuar la obra sin licencia ni dirección facultativa. El albañil le garantizó que había hecho muchas similares y que no habría problemas. Tan pronto llegó el invierno y sopló el viento, la sección insuficiente de los perfiles, unida a la falta de arriostramientos horizontales, provocaron el desplazamiento de los pórticos hasta límites más allá de los permitidos.

Al promotor no se le ocurrió otra cosa que "reforzar" la estructura construida empleando fustes de farola y elementos de igual resistencia, labor que resultó inútil.

CONCLUSIONES. Nadie duda que haya habido y habrá estructuras mal calculadas, pero, zapatero a tus zapatos. La nave amenaza ruina inminente, se ha desalojado el ganado y será preciso volver a construirla tras asumir los gastos de su demolición. Habría sido más barato haberla construido bien y haber respetado la estructura inicialmente proyectada, que nada tiene que ver con la construida.

Falsos daños.

INTRODUCCIÓN. En mi trabajo como perito para una gran compañía de seguros, he tenido oportunidad de ver múltiples patologías.. Es natural para algunas personas, intentar que el seguro se haga cargo de todo tipo de daños, estén o no cubiertos por la póliza que tienen suscrita. También, a veces, piensan que el técnico que visita los siniestros denunciados, será fácilmente influenciado por los interesados, al amparo de que no estuvo allí cuando sucedió el siniestro.

Tirante de una armadura de cubierta.

DESCRIPCIÓN. Tirante de una armadura de cubierta roto por agotamiento de la estructura. Esto es lo que declaraban los interesados.
La propiedad insistía en que las últimas nevadas habían sobrecargado el tejado, viejo de por sí y habían roto el tirante que se observa en la foto.. En apariencia parecía clara la relación causa efecto. El edificio estaba asegurado contra daños por nieve. No había más que hablar.
Cuando la causa pueda ser dudosa, lo mejor es permanecer en el lugar unos minutos más. No hacer nada, charlar con nuestro interlocutor. A veces, por la boca muere el pez. Quizá él mismo confiese que hicieron las matanzas recientemente. O que el gocho de este año era enorme. No pasa nada por hablar de cualquier tema, por seguir observando el desperfecto con aparente indiferencia. La razón sale de la reflexión.

JUICIO TÉCNICO.. El análisis de la cubierta en la zona que permanecía sin desperfectos, demostró que era vieja pero que seguía estando en servicio. Una gran nevada hubiera afectado a más partes de la estructura. Habría flechas importantes en otros puntos. Algo más. Sin embargo estaba intacta. Debía haber otro motivo por el que la pieza de madera de la foto, se hubiera partido. No podía ser. Algo no cuadraba.
La conclusión del técnico es que durante la matanza, se había cargado el cerdo  de la estructura. Las cadenas sujetas que se ven en la foto indicaban que se había colgado de la superior y, al ceder esta, se había utilizado la de abajo.En este caso, el técnico debía tener razón pues la propiedad no reclamó  el informe y el seguro no se hizo cargo de los daños.

REPARACIÓN PROPUESTA. Dado el estado general de la cubierta y el uso a que va destinada la edificación bajo la misma ( almacén general de aperos y leñero ) lo mejor es dejar el tema como está. Una sustitución puntual de la pieza rota, seguramente provocará tensiones en el resto de la armadura de la cubierta que podrían ser perjudiciales para el conjunto.

Infiltración por solar colindante.

INFILTRACIÓN POR SOLAR COLINDANTE.

INTRODUCCIÓN. Las infiltraciones en sótanos pueden deberse a múltiples causas. Será preciso analizar bien la forma como se producen al objeto de determinar correctamente la que las ha provocado.

Infiltración en sótano.

DESCRIPCIÓN. Erosión y pérdida de pintura por humedad persistente, en la rampa de una garaje de un edificio de viviendas.

JUICIO TÉCNICO. La forma como se manifiesta la patología es la clave para interpretar su causa. Las manchas se sitúan formando un línea horizontal. Obsérvese como la rampa desciende en relación a las humedades de infiltración. Basta fijarse en la pintura del zócalo. De una vistazo, podría pensarse en la típica infiltración por el muro del sótano, debida a imperfecciones en el hormigonado. Es lo más común. Pero, al observar las manchas dispuestas siguiendo una clara línea recta, que además es horizontal, se puede deducir que la causa es otra. Para ratificarlo se puede comprobar como la cota a la que se sitúan las manchas se corresponde casi exactamente con la cota de la acera en el exterior del edificio. En este caso ya no hay duda, se trata de una infiltración por la medianera que separa ambos edificios. El agua se infiltra en la cubierta y desciende a lo largo de toda la pared hasta encontrar el suelo donde se deposita. Al acumularse, se infiltra a través del muro de sótano.

REPARACIONES PROPUESTAS. Aportación al encuentro entre edificios, situados a distinta cota, de un elemento de junta de dilatación y sellado del espacio resultante. Dicho elemento, deberá revisarse cada 5 años al objeto de comprobar que no ha perdido su elasticidad y propiedades.

Grieta por portazo.

INTRODUCCIÓN. Es importante determinar con exactitud las causas de las grietas. En viviendas muy agrietadas, a veces, los árboles no dejan ver el bosque, es decir algunas grietas importantes pueden coexistir con grietas sin importancia.

Grieta por portazo.

DESCRIPCIÓN. Uno de estos casos son las grietas por portazo. Son grietas de escasa o nula repercusión que son debidas a un mal uso de las puertas, o a las corrientes de aire que pueden formarse en el interior de la vivienda. La foto muestra la típica grieta entre puertas, que no reviste gravedad alguna.

JUICIO TÉCNICO.  Las grietas por portazo son aquellas que se disponen en las proximidades de las puertas. Suelen presentarse formando 45º con los vértices del marco y extenderse hacia el exterior de éste con una extensión no mayor de medio metro. Sus labios no están separados más allá de 4 o 5 mm. y el desplazamiento de la pared a ambos lados de la grieta es paralelo. También pueden ser horizontales como la de la foto.
Son debidas a la esbeltez de los tabiques. Un tabique normal tiene una anchura de unos 9 cm. y una altura de 260 cm. La proporción ancho alto es de 1/28 aproximadamente lo que indica una gran esbeltez.
En estas condiciones, cualquier esfuerzo normal al tabique ( perpendicular )  provocará una flexión importante que puede causar su agrietamiento dada su rigidez

REPARACIONES PROPUESTAS.

• Picoteado del yeso de los bordes de la grieta.
• Aplicación de una venda específica.
• Emplastecido de la venda y la zona picoteada.
• Pintado de la totalidad del paño donde se situaba la grieta.

Daños por viento en cubierta.

INTRODUCCIÓN. El viento genera en las cubiertas de los edificios, dos tipos de efectos.

De una parte, provoca una presión sobre los faldones situados a barlovento, es decir, sobre aquellos faldones que se sitúan enfrentados a  la trayectoria del viento. La presión tiende a aplastar la cubierta contra el edificio.

Por otro lado provoca un efecto de depresión, es decir, una succión o aspiración en los faldones situados a sotavento. La succión tiende a levantar la cubierta respecto del edificio.

Mientras casi todas las cubiertas se diseñan adecuadamente para soportar los esfuerzos de presión, pocas  cuidan su diseño para soportar los efectos de succión.

Deformación por viento.

DESCRIPCIÓN. 
Aspecto que presentaba una de las correas de soporte de una cubierta de chapa nervada  lacada, situada a sotavento, tras un suceso de fuerte viento en una edificación al lado de la costa.

CAUSAS. 
Las rachas de fuerte viento, aspiraron literalmente la cubierta a sotavento y la retorcieron. Su estructura de soporte no estaba bien diseñada para este esfuerzo y no pudo con él.

REPARACIONES PROPUESTAS. 
Reconstrucción de los faldones afectados cuidando el detalle constructivo de anclaje de la estructura, para tener en cuenta los esfuerzos de succión.

Falta de presión en grifos.

Presión de agua insuficiente en sanitarios.

INTRODUCCIÓN. En ocasiones, es preciso determinar la presión con que llega el agua a los aparatos sanitarios o la caldera. La falta de presión es incómoda para el uso de los aparatos sanitarios y puede provocar un mal funcionamiento de la caldera.

MARCO LEGAL. El CTE establece que la presión mínima de suministro será de 100 kPa  ( 100 kilopascales), equivalente a 1.02 kgf / cm.2
La antigua NBA, establecía "de facto" una presión mínima de 15 kg. / cm.2 que considero más adecuada.

Determinación de la presión real de suministro.

DESCRIPCIÓN. 
La imagen muestra la toma de datos de presión en una vivienda habitada, durante una visita de inspección. Para su obtención,  se conecta un manguito del mismo diámetro que el de la llave de toma ( llave de escuadra ) del aparato. 

Al final del manguito se coloca un manómetro de precisión, homologado. Se abre la llave de escuadra a tope y se observa la presión que marca el manómetro.
Se debe fotografiar la medición al objeto de dejar constancia de la prueba efectuada, incluso usando el fechador de la cámara de fotos.

La prueba, puede realizarse de nuevo, pasado un tiempo desde la primera medición, al objeto de obtener datos más precisos.
Con los resultados obtenidos ya sabemos si la presión es suficiente  y cumple la normativa vigente.

Normativa relacionada.

• Norma NBA ( Norma Básica del Agua ) o "Normas básicas para las instalaciones interiores de suministro de agua" de Mayo de 1977 ( Obsoleta pero recomendable )
• CTE - DS4 . En su apartado 2.1.3.- se define la presión mínima de suministro.

Puente térmico en mocheta de ventana.

Las mochetas de las ventanas supieron resolver tradicionalmente el problema derivado de su construcción. En fachadas de dos hojas, como son las más comunes, la mocheta del hueco de una ventana suponía el encuentro entre ambas y su puesta en contacto, al objeto de dotar a la carpintería de un muro sólido donde fijarse. En la construcción tradicional, era tan grande el puente térmico de la ventana que la mocheta no presentaba problemas dada la gran ventilación que se obtenía, incluso con la ventana cerrada.

Puente térmico en mocheta de ventana. 

DESCRIPCIÓN. Puente térmico en la mocheta de una ventana.

JUICIO TÉCNICO. Con objeto de eliminar el puente térmico de las mochetas, se comenzaron a instalar las carpinterías en el hueco ocupado por la cámara de aire. El problema parecía resuelto pues el perfil de la ventana se incrustaba literalmente en la cámara y listo. El error era que se recibían con escayola y esparto las patillas de sujección del marco y se recebaba el espacio que restaba con mortero o con yeso. De esta forma, el puente térmico que pretendíamos evitar, quedaba consumado pues el material usado en el recibido, ponía en contacto las dos hojas de que constaba la fachada.

REPARACIONES PROPUESTAS.
Demolición de la mocheta con eliminación de material interpuesto y su sustitución por un material aislante.

Condensación sobre tuberías.

En contra de lo que suele pensarse, no sólo las tuberías de hierro, acero estirado o cobre, pueden provocar condensaciones superficiales sobre ellas. 

También las tuberías de P. V. C.  o sus derivados, las compuestas de dos o más capas, etc., pueden alcanzar la temperatura de rocío y condensar agua sobre ellas. La temperatura de rocío se suele estimar en 12º C., lo cual es una temperatura relativamente habitual en el norte de la península, durante gran parte del año.

Condensación sobre tubería.

DESCRIPCIÓN. La foto muestra la importante condensación superficial formada sobre una tubería de saneamiento, situada bajo el forjado sanitario de una vivienda. Se aprecian las gotas de agua en la parte inferior del tubo y las chorreras verticales que indican su formación y recorrido.

JUICIO TÉCNICO. El terreno natural bajo los edificios tiene un cierto grado de humedad. Basta observar una excavación cualquiera para darse cuenta que la tierra que se extrae de la misma está húmeda. Cuando colocamos un edifico encima, el terreno sigue teniendo esa humedad.

Si construimos un edificio con forjado sanitario y no prevemos la necesaria ventilación de la cámara que se forma entre el terreno natural y el forjado, lo que ocurrirá es que la cámara se saturará de vapor de agua proveniente de la evaporación de la humedad natural del terreno y esta humedad alta permitirá tanto la condensación sobre superficies frías como la oxidación de cualquier elemento metálico, como son las armaduras de las vigas o del forjado.

REPARACIONES PROPUESTAS. Se deberán efectuar una serie de orificios en el muro de recalce de hormigón sobre el que se apoya el forjado sanitario, dispuestos de forma que se permita una ventilación cruzada y se favorezca la evaporación de la humedad del recinto.
Las aberturas deberán disponer de rejillas que impidan el paso de pequeños roedores u otros animales.
Con esta solución, se iluminará de forma natural la cámara dificultando la proliferación de animales como ratas y ratones.

Puente térmico en viguetas.

INTRODUCCIÓN. Los forjados bajo cubierta deben resolverse con especial cuidado, pues constituyen la tapa exterior del edificio. La que libra al mismo de las inclemencias meteorológicas. En el caso de alojar zonas habitadas, deben responder adecuadamente al uso que albergan.

Puente térmico en forjado.

DESCRIPCIÓN. Puente térmico en viguetas de un forjado inclinado. La ubicación de las colonias de hongos, de color negruzco, formando líneas paralelas de unos 10 cm. de ancho, alejadas 70 cm. entre sí, no da lugar a dudas. Se corresponden con las viguetas. Esta patología se da por igual con viguetas metálicas o de hormigón.

JUICIO TÉCNICO. Los forjados inclinados, utilizados para estancias bajo cubierta, deben ser más aislantes que los forjados convencionales. La tendencia natural del aire caliente de ascender sobre el aire frío, hace que se produzcan importantes pérdidas de calor a través de todos los forjados, pero más aún en los de bajo cubierta dado que encima no existe una vivienda habitada y calefactada.
El empleo de bovedillas de poliurteano expandido o materiales similares, mejora la solución de forjado tradicional con bovedillas cerámicas o de hormigón. Sin embargo es claramente insuficiente en climas extremos. En estos casos, se debe recurrir a un aislamiento bajo las tejas, en base a planchas de poiestireno extrusionado o, mejor aún, a un aislamiento en la cara caliente del forjado, consistente en las mismas planchas convenientemente sujetas por un trasdosado de paneles de cartón yeso. Esta solución parece exagerada pero no lo es. El gasto en aislamiento se amortiza sea cual sea, con creces. Además evita el puente térmico que se observa en la foto.

REPARACIÓN PROPUESTA. Demoler el falso techo o trasdosado del forjado en este caso, aplicar un mortero aislante a las viguetas y volver a colocar el techo a costa de haber perdido 2 o 3 cm. de altura en la habitación, cosa que no habría sucedido si se hubiera previsto con antelación.

Gotera por condensación.

Gotera en pisos inferiores al de cubierta.

Los falsos techos de los pasillos y baños de las viviendas ocultan distintas instalaciones. La de agua fría se realiza con tuberías de distintos materiales que van desde el acero negro estirado ( en desuso ) pasando por el cobre o los más modernos materiales plásticos actuales, compuestos o no, de varias capas.

La normativa obliga a aislar estos conductos, sean del material que sean y lleven el tipo de agua que lleven, al objeto de impedir fugas de calor, transmisiones de temperatura hacia los que se sitúen próximos y la posible condensación sobre los mismos. También como forma de distinguir los tubos de agua fría de los de agua caliente u otros usos.

Gotera por condensación.

DESCRIPCIÓN. La foto muestra una serie de manchas concéntricas en el techo de un cuarto de baño de un cuarto piso, en un edificio de siete. Esta circunstancia descarta la posibilidad de una infiltración por cubierta.

JUICIO TÉCNICO.  Las tuberías de  agua fría transportan el agua de suministro a baja temperatura. No es extraño que sea de 4º C. si estamos en invierno en una ciudad de clima continental. Si no están aisladas, esta temperatura se transfiere al exterior del tubo.

El vapor de agua existente en el ambiente de cualquier baño o estancia de una casa, atraviesa fácilmente el falso techo de escayola y, por diferencia de temperatura, se condensa sobre la tubería. Si esto se produce de forma suficiente, se pueden producir goteos no esperados sobre el falso techo de escayola que forman las manchas que se observan en la fotografía. 

REPARACIÓN PROPUESTA.

• Demolición del falso techo de escayola en la zona próxima al punto de goteo.
• Encoquillado de la tubería.
• Reposición del falso techo en la zona afectada.
• Pintado de todo el techo de la estancia.

Puente térmico en ventana de cubierta.

Puente térmico en "velux".

Las ventanas de cubierta, conocidas popularmente como "velux", resuelven un problema técnico difícil como es alojar un hueco en medio de un faldón de cubierta. Para ello, los fabricantes han desarrollado un sistema de carpintería que permita responder a todas las solicitaciones que se esperan de una ventana colocada en una posición tan poco natural.

Las ventanas se suministran con un completo manual de puesta en obra de forma que sean colocadas con total precisión. También se incluyen detalles constructivos sobre la forma como debe encofrarse el hueco en el forjado. La parte inferior del mismo, al igual que sus laterales, debe ser vertical.  La parte superior debe ser horizontal

Puente térmico en ventana de cubierta.

DESCRIPCIÓN. Importantes colonias de hongos proliferando junto al marco de una ventana de cubierta.

JUICIO TÉCNICO.  La defectuosa formación del hueco en el forjado, junto con una descuidada colocación del marco, han provocado que el encuentro entre le ventana y el faldón de cubierta no sea estanco. Además no se ha resuelto de forma que se elimine el puente térmico que se puede formar.

REPARACIÓN PROPUESTA. No cabe otra que desmontar el marco, colocar otro nuevo conforme las instrucciones del fabricante y volver a colocar la hoja. En el caso que el forjado haya sido mal encofrado, es preferible consultar al departamento técnico de la marca para que asesore como hacer las cosas bien.

Ventilación de locales.

Ventilación de locales.

La necesidad de ventilación es evidente en toda estancia de un edificio o local comercial.

La ventilación regula el nivel de humedad interior, elimina malos olores y facilita el trabajo en las estancias al disponer el aire de una mayor cantidad de oxígeno.

Pese a la normativa municipal existente en algunos ayuntamientos, relativa a ventilación, hasta la aparición del CTE ( Código Técnico de Edificación ) no quedó regulada la necesidad de una ventilación generalizada de TODAS  las estancias de un edificio o local comercial.

En el caso que la ventilación no pueda producirse por ventanas al exterior, ésta se debe garantizar con conductos de ventilación o sistemas sobrepresurizados con salida a cubierta.

Ventilación de local.

DESCRIPCIÓN. 
Sistema de ventilación de un local comercial a base de tubos hacia el solar colindante.


JUICIO TÉCNICO. 
La carencia de conductos de ventilación, llamados coloquialmente sun o schunt, unido al hecho de tratarse de un local entre medianeras, sin posibilidad de abrir ventanas, ha forzado al propietario a buscar la ventilación a través del solar colindante, con lo que esto supone. Tan pronto se edifique, el local se verá privado de ventilación.

Por otro lado, la ventilación natural se consigue gracias a la propiedad que tiene el aire caliente de ser menos denso que el aire frío. De esta forma, al colocar un conducto de ventilación vertical, se produce un tiro natural que, sin ayuda mecánica, ventila las estancias.

Al tratarse de conductos horizontales su función queda claramente mermada por este motivo.

REPARACIÓN PROPUESTA. 
Si la ordenanza municipal lo permite, la solución pasa por dotar al local de un sistema de extracción de aire sobrepresurizado, con salida por la fachada principal a la vía pública.

Drenaje insuficiente.

INTRODUCCIÓN. ¿Alguien se puede creer, que para drenar el agua que baja por una rampa de garaje, es suficiente poner una rejilla como la de la fotografía ?
El agua discurre por la rampa a una velocidad considerable, además, más del 50% de la superficie de la rejilla está ocupada por el acero y no por agujeros de evacuación para el agua.

Drenaje de rampa.

DESCRIPCIÓN. Rejilla de 10 cm. de anchura colocada como drenaje de una rampa de acceso a garaje de 3.2 m. de ancho y 7 m. de longitud. La cantidad de agua que se desliza por la rampa es mucho mayor que la que puede drenar la rejilla y la rebasa introduciéndose en la vivienda.
Se observa en la parte superior derecha de la fotografía una mancha de humedad de ascensión capilar provocada por la evaporación del agua que humedece la pared lateral del aparcamiento.

JUICIO TÉCNICO. El sentido común debe prevalecer sobre las ganas de ahorrar costes en una obra. No se trata de tirar el dinero sin motivo aparente pero sí de dejar los tajos en condiciones.

REPARACIÓN PROPUESTA.

• Demolición de la rejilla existente y retirada a vertedero o reciclaje.
• Rozado de la rampa para recibir un rejilla de 20 o 25 cm. de ancho.
• Recibido de la nueva rejilla.
• Enganche a la red de saneamiento.
• Recibido de los bordes exteriores.

Puente térmico en antepecho de ventana.

Puente térmico bajo ventana.

Los puentes térmicos revisten una gravedad mucho mayor que lo que se suele considerar por el público en general. Ahora que diseñamos los edificios para que sean eficientes desde todos los puntos de vista, nos olvidamos resolver los detalles constructivos de manera que no se produzcan puentes térmicos.

Los puentes térmicos, representan el fracaso de un detalle constructivo o de su posterior ejecución. Son además, lugares por los que se escapa el calor de forma permanente durante toda la vida útil del edificio.

Puente térmico en ventana.

DESCRIPCIÓN. Importante puente térmico en el alféizar de una ventana. Confluyen en este caso dos circunstancias solapadas que intentaré explicar. De una parte hay un puente térmico en el vierteaguas del hueco  al no haber interrumpido la pieza exterior suficientemente y estar en contacto con el trasdosado del muro de fachada. Por otro lado, una carpintería de ínfima calidad, es un puente térmico en si misma lo que produce importantes condensaciones superficiales tanto sobre los vidrios como sobre los marcos de la hoja y el hueco. Esta condensación escurre hacia la canaleta de recogida excediendo su capacidad y humedeciendo la parte inferior del hueco de la ventana.

La forma parabólica de la mancha se corresponde con la zona donde el radiador emite más calor, la zona central. Esta zona más caliente, se seca antes e impide la formación de colonias de hongos de forma tan abundante como en el resto del hueco. El aspecto negruzco se debe a la presencia de hongos.

CAUSAS. Mala resolución del detalle del encuentro del vierteaguas de la ventana con el cerramiento de fachada, unido a la colocación de una carpintería sin rotura de puente térmico.

REPARACIÓN PROPUESTA. No tiene solución si no se acometen las siguientes obras.
      - Levantado de las hojas de la ventana.
      - Levantado del marco de la ventana.
      - Demolición de la hoja de trasdosado de fachada, de las mochetas laterales del hueco y el capialzado.
      - Reconstrucción del trasdosado de fachada de forma que no toque parte alguna de la misma.
      - Colocación de una buena carpintería, a ser posible con rotura de puente térmico.

Zapatas muy superficiales.

Las normas no escritas sobre el "buen hacer constructivo", establecían que la parte superior de las zapatas de cimentación, debía situarse al menos a un metro bajo la rasante del terreno natural o la solera de los edificios. Esta norma, tenía por objeto conseguir que las grandes masas de hormigón que forman los cimientos de un edificio, no se vieran afectados por los cambios de temperatura. Una dilatación excesiva podría resquebrajar la unión viga riostra-zapata.  Una helada afectaría a la capa superficial del hormigón desconchándola. Mejor que estén cubiertas por, al menos un metro de algo     ( terreno natural, soleras, etc.)

Zapata sobresaliendo de la solera.

DESCRIPCIÓN. 
Parte superior de la zapata de un pilar, sobresaliendo por encima de la solera que constituye la capa de tránsito de un garaje en sótano.

JUICIO TÉCNICO. 
No se puede consentir que un cambio en los niveles generales de la obra traiga como resultado una chapuza semejante. La parte superior de la zapata no está protegida por nada por lo que es susceptible de erosión, infiltraciones de agua, oxidación prematura y otros fenómenos que lo único que harán será mermar su resistencia de cálculo.
Aunque los coeficientes de seguridad están para algo, es algo que no se puede permitir.

REPARACIÓN PROPUESTA. 
No cabe reparación alguna. Acaso recrecer el suelo del garaje para ocultarla cosa que parece fue la intención del constructor pero que "olvidó" en algún momento de la obra.

Catas de inspección.

 Composición de fachada.

Normalmente, en la parte norte de la península ibérica, las fachadas de los edificios "normales", están compuestas de las siguientes partes:

• Hoja exterior de ladrillo cara vista de 11.5 cm. de espesor.
• Tendido de mortero de cemento hidrófugo, aplicado sobre la cara interior de la hoja exterior de ladrillo, de 1.5 cm. de espesor.
• Cámara de aire de 6 cm. de espesor, incluido el aislante que puede llevar dentro, de unos 4 cm.
• Hoja de tabicón de ladrillo hueco doble, de 7 cm. de espesor.
• Guarnecido y enlucido de yeso de 1.5 cm. de espesor.

Por tanto, el espesor total del cerramiento suele ser de unos 27.5 cm.

A veces, resulta importante conocer si la vivienda o edificio se han ejecutado conforme al proyecto. En otras ocasiones, es preciso conocer la composición de una fachada, al objeto de hacer cálculos.
Si medimos el espesor total de una fachada, y esta es, por ejemplo, de ladrillo cara vista, resulta fácil intuir la composición total en función del espesor medido. Si las cifras no cuadran, es mejor realizar una pequeña cata de inspección para trabajar con datos fiables.

Cata de inspección.

DESCRIPCIÓN. Pequeña cata de andar por casa, realizada en una vivienda habitada, durante la inspección pericial de la misma. Aunque sea la última solución, a veces no se debe dudar en hacerla si con ello se resuelven dudas importantes que afecten al resultado de la pericia.

Bastará que nos presten una maceta de albañil o un martillo, para realizarla. No es un gran problema taparla después con un pegote de yeso y pintar la pared. Aconsejo no intuir la composición de los muros.

Una vez realizada es preciso documentar la prueba por si sirve a los fines del informe, mediante la toma de un par de fotografías que den testimonio de las capas de que consta.

Revestimientos "solidarios"

INTRODUCCIÓN. Los revestimientos de piezas estructurales, como es el caso de los pilares, deben permitir los movimientos que toda estructura tiene.
En contra de la opinión popular, las estructuras se mueven. De hecho, cualquier elemento susceptible de soportar una carga, lo hace a costa de deformarse. Si no se deforma, parte. No resiste. Esta deformación se traduce en movimientos en todas direcciones. En el caso de los pilares, el movimiento natural es de reducción de su longitud. Un pilar sometido a una carga, se hace más corto por efecto de la misma. Parece lógico. Tampoco hablamos de movimientos más allá de unos pocos milímetros.
Los pilares sometidos a momentos flectores, casi todos, además de acortarse en longitud, giran su directriz longitudinal. Flexionan o flectan, al igual que hacen las vigas.

Grieta en forro de pilar.

DESCRIPCIÓN. Importante grieta en el revestimiento de ladrillo cara vista de un pilar de hormigón. La flexión excesiva del pilar debida a las cargas que soporta, ha provocado su deformación, la cual ha sido transmitida al revestimiento, lo que ha provocado su ruptura.

JUICIO TÉCNICO. Cuando se trasdosa cualquier elemento de la estructura, se debe garantizar la independencia entre éste y el material del trasdosado. Trasdosar es imprescindible para evitar puentes térmicos. La mejor manera que conozco es forrar el elemento estructural con unas planchas de vidrio celular. Interponiendo este elemento se consigue que los movimientos que experimente el pilar no se transmitan al material que lo reviste evitando la patología que se observa en la foto.

REPARACIÓN PROPUESTA. La dimensión de la grieta es demasiado grande como para pensar en su sellado. Mejor demoler el revestimiento y volver a colocarlo, esta vez si, interponiendo un trasdosado de vidrio celular, de 1 o 2 cm. de espesor.

Infiltración por nivel freático.

Nivel freático artificial.

Los asentamientos humanos modernos son capaces de crear un nivel freático artificial.
Bajo las grandes ciudades existe agua en el subsuelo por varios motivos.

El primero son las fugas de agua del abastecimiento. Como todos sabemos, casi un 20% del agua que circula por las tuberías de abastecimiento general, se pierde en fugas. Al cabo de un año, esto supone una gran cantidad de agua. Este agua, se filtra por el subsuelo hasta encontrar una capa impermeable donde se deposita y estabiliza formando un nivel freático artificial.

Otro motivo para su formación, es la imposibilidad de evaporación. Las ciudades presentan la mayor parte de su superficie pavimentada con hormigón o asfalto, superficies que impiden la evaporación de la humedad existente en el terreno.

Por último está la presencia de sótanos que impiden la libre circulación del agua del nivel freático natural, lo que conlleva su estancamiento y consecuente aumento de la altura de la lámina.

Infiltración por nivel freático.

DESCRIPCIÓN. Eflorescencias por evaporación de humedad procedente de un nivel freático artificial. Pese a tratarse de un edificio histórico, con más de dos siglos desde su construcción, se han producido recientemente humedades, cuya evaporación ha provocado la patología que se observa. De repente, en pocos años, un sótano que permaneció siempre seco, se vuelve húmedo.

CAUSAS. Formación de un nivel freático artificial.

REPARACIÓN PROPUESTA. 

Pozo de control de nivel freático.

Lo más económico es construir un pozo bajo el pavimento, dotado de dos bombas, de funcionamiento alternativo, o simultáneo en casos excepcionales, que achiquen el nivel freático creado por la ciudad.. En un primer momento, el caudal de achique será escaso hasta que el agua encuentre el camino de descenso hasta el pozo, pero luego aumentará hasta ser eficaz. Con esto se consigue manipular la cota del nivel freático, ya sea natural o artificial, en el entorno del edificio y sus colindantes. Este proceso puede llevar acarreado un lavado de finos que es preciso tener en cuenta,

Oxidación en tubos de calefacción.

INTRODUCCIÓN. Los cada vez más en desuso tubos de acero negro estirado DIN 2440, se colocaban dentro de las rozas, forrados con trozos de sacos. Los sacos de cemento, se hacían tiras y se sumergían en agua. Una vez empapados, se forraban los tubos de hierro con ellos. Este sistema funcionaba a la perfección pues "reciclaba" el papel de los sacos, conseguía un buen aislamiento del yeso con que se tapaban las rozas y, además, permitía los movimientos de dilatación y contracción de los tubos, dentro de las rozas.
Actualmente, el papel ha sido sustituido por tubos semirrígidos corrugados, de los que se usan para alojar instalaciones eléctricas.

Oxidación en radiador.

DESCRIPCIÓN. La foto muestra lo que pasa cuando no se protegen los tubos con nada. Importante oxidación del tubo de hierro de suministro de agua ( retorno ) de un radiador. La oxidación se ha producido sin haber entregado la vivienda.

CAUSAS. El hierro y el yeso son incompatibles. Su sólo contacto provoca la rápida oxidación de la tubería en apenas unas semanas. Este proceso continúa durante todo el tiempo que permanezcan en contacto, llegando incluso a perforar la tubería.

REPARACIÓN PROPUESTA. No cabe otra que abrir las rozas, picotear la tubería hasta limpiarla por completo, protegerla con un forro adecuado y volver a cerrar. Reparación costosísima con la obra terminada.

Bajantes en terrazas.

 Al proyectar, se debe ser especialmente cuidadoso en los detalles. Se deben tener en cuenta los elementos singulares de la edificación y resolverlos de forma satisfactoria. No se puede confiar en resolverlos sobre la marcha en obra.

Bajante sobre cubierta.

DESCRIPCIÓN. 
Resolución en precario del desagüe de un canalón que evacua las aguas que vierten del faldón de cubierta, directamente sobre una terraza exterior.
Ante la falta de previsión del desagüe se opta por colocar una bajante al extremo del canalón, que desagua directamente sobre otro faldón de tejas.

JUICIO TÉCNICO. 
El trazado de bajantes y canalones debe responder a criterios de simplicidad. Debe procurarse un trazado rectilíneo que evite atascos o un mal funcionamiento.
Las bajantes deben disponer de una arqueta a pie de bajante que permita reconducir el caudal recogido, a la red de saneamiento del edificio.
En el caso que os muestro, lo sinuoso del trazado, la falta de pendiente y el hecho de verter sobre un faldón próximo, hizo que tras pocos años de puesta en servicio del edificio, la solución adoptada sobre la marcha en la ejecución de la obra, resultara totalmente inoperante por atascos, rebose de agua sobre la terraza y ruidos provocados por la acción del viento.

SOLUCIÓN PROPUESTA. Difícil y costosa. Disponer la bajante vertical al final del canalón, perforar el forjado de la terraza y empalmarla con la bajante correspondiente al sumidero de la misma. Fácil y sencillo de haber estado previsto en los planos.

Flexión de faldones de cubierta de madera.

Las estructuras tradicionales de cubierta, a base de armaduras de madera, experimentan a lo largo de su vida útil dos procesos de degradación.

De una parte, los ataques de xilófagos ( insectos comedores de madera ) disminuyen la capacidad resistente de las estructuras que las conforman.

De otra, el mantenimiento descuidado, junto con los agentes atmosféricos, aumentan gradualmente el peso de los paños de tejado.

Como consecuencia de ambos procesos, se produce la flexión de los faldones por aumento del peso soportado y la pérdida de capacidad resistente, en algunos casos como el mostrado, hasta límites no aceptables.

Flexión de faldón de tejas.

DESCRIPCIÓN. 
Falta de continuidad en la cobertura de teja cerámica de un faldón de cubierta tradicional. Como se observa, la lima, en este caso la cumbrera, se mantiene en su sitio original, con ella sus tejas de remate y comienzo de paño, sin embargo, las tejas del faldón, al haber flectado éste, se han desplazado hacia abajo provocando la falta de estanquidad de la cobertura y facilitando la infiltración del agua y la pudrición de la estructura de soporte.

REPARACIÓN PROPUESTA.  
Cuando la flexión es incipiente, se ha venido resolviendo el problema, suplementando las correas con tacos de madera, hasta conseguir una superficie nuevamente plana en la cubierta.
Cuando la flexión es puntual, la reparación ha consistido en la sustitución del par, tirante o correa deteriorados, por uno nuevo.
Si el desperfecto afecta a más del 50% de la superficie, la solución adecuada es desmontar la cubierta y reconstruirla, aprovechando aquellos elementos recuperables y sustituyendo los deteriorados por otros nuevos.

Desprendimiento de bovedillas ( II ). Causas.

Caída de bovedillas.

DESCRIPCIÓN. Durante los últimos años, se han observado numerosos edificios con problemas de desprendimiento de las bovedillas del forjado tras su construcción. 

Esta patología es especialmente importante dado el riesgo físico que supone para los habitantes de las viviendas. En algunos casos han llegado a caer trozos de bovedilla y cascotes de varios kilos de peso, provocando la alarma en los vecinos que habitaban las casas.

Es necesario precisar aquí que las bovedillas son elementos aligerantes del forjado cuya única misión estructural (salvo excepciones) es ahorrar hormigón. Una vez fraguado el forjado, se puede afirmar que las bovedillas no sirven para nada.

Otra característica de esta patología es la incertidumbre que provoca, puesto que no se sabe cómo actuar.
La sintomatología es la aparición de ruidos que no se corresponden con otros fenómenos. La casa "cruje" por la noche, pero al día siguiente no se observa nada anormal.

Apuntalamiento por caída de bovedillas.

DESCRIPCIÓN. Apuntalamiento del salón de una vivienda, realizado por los vecinos, ante el temor de un desprendimiento de bovedillas.

CAUSAS. Existen, y coexisten, varias teorías e hipótesis que explicarían las causas. Voy  a resumirlas.

• Mala calidad del barro. El barro para hacer piezas cerámicas es cada vez más escaso, por lo que se recurre a barro de peor calidad para construir las bovedillas.

• Aumento de la luz en viguetas. Los forjados tradicionales unidireccionales, cada vez tienen más luz de vigueta lo que hace que estas piezas, al flexionar, tengan también esfuerzos de pandeo lateral que podrían comprimir las bovedillas, fragmentando la parte inferior de las mismas.

• Dilatación diferencial. La cara inferior de la bovedilla es susceptible de dilataciones y contracciones de manera más fácil que su cara superior, debido a que esta última, está sujeta por la capa de compresión del forjado que impide que se dilate o contraiga con las variaciones de temperatura.

• Absorción de humedad. Existen algunos estudios que demuestran que las piezas cerámicas tienden a absorber pequeñas cantidades de humedad durante los primeros veinte años tras su elaboración. Esta absorción lleva aparejado un aumento dimensional que podría justificar el porqué de la caída de la parte inferior de las bovedillas.

Seguramente, todas o alguna de estas causas han causado el desprendimiento de bovedillas en forjados de viviendas, lo que ha provocado la práctica desaparición de las bovedillas cerámicas en los forjados actuales y su sustitución por bovedillas de hormigón u otros materiales.

Temas relacionados.

• " Desprendimiento de bovedillas ( I ) Detección."
• " Desprendimiento de bovedillas ( III )  Reparación."

Prueba de carga en forjado.

Prueba de carga con bidones.

En ciertas ocasiones, puede resultar útil conocer la capacidad resistente de la estructura de un edificio ya construido. Tras un incendio que afectó a elementos resistentes. Para descartar otra patología. Para comprobar la resistencia tras un refuerzo estructural, etc.
Las empresas de control de calidad suelen realizar estas pruebas.

PROCESO PREVIO.  
Lo primero es despejar de enseres la zona donde se va a realizar la prueba.  Tras ello se realiza un apuntalamiento completo de la parte del  forjado sobre el que se van a colocar las cargas. A continuación se colocan los dispositivos para medir las deformaciones de la estructura, los cuales son capaces de detectar desplazamientos inferiores a una décima de milímetro.

Disposición de la carga en cubos con agua.

CARGA. 
Se procede, conforme a la normativa de aplicación, a realizar un proceso de carga por fases. Para ello se disponen, regularmente repartidos por toda la superficie, unos bidones vacíos. Se llenan con agua con un peso igual al 20 % de la sobrecarga total para la que está calculado el forjado. Se miden las deformaciones. Se vuelven a llenar con otro 20% y se vuelve a medir. El proceso se repite hasta que la carga total sea igual a aquella para la que se calculó el forjado. Tras medir esta última deformación, se procede al vaciado.

DESCARGA. 
Al igual que se hizo en el proceso de carga, se realiza la descarga en cinco fases, equivalentes al 20 % de la carga total. Se vuelven a medir las deformaciones en cada una de las fases de descarga.

RESULTADOS. 
Tras la prueba, la empresa encargada de realizarla emite un informe que debe ser analizado por el técnico correspondiente, responsable en último término de la prueba solicitada..

Éste analiza los resultados obtenidos, siendo de especial relevancia el comportamiento del forjado cuando se descarga. Se debe comprobar que dispone de un comportamiento elástico que le permite deformarse bajo carga y recuperar la deformación cuando esta cesa.
También que las deformaciones que ha adquirido son conformes al uso y la normativa vigente que le sea de aplicación.

PRUEBA FALLIDA.
Si durante el proceso de carga, el forjado experimenta deformaciones anormales, o cualquier otro síntoma que haga pensar que no va a resistir la prueba, esta se detiene de inmediato procediéndose a continuación  a la descarga de los bidones. Como se encuentra apuntalado por precaución, se evita así un posible colapso.

Coqueras en pilares.

El vibrado de las estructuras de hormigón debe realizarse de forma cuidadosa y sistemática. Tiene que introducirse la aguja vibrante en múltiples puntos y extraerla de inmediato. Dicen los operarios que la acción de vibrado debe parecerse al movimiento de una avispa que no se para mucho tiempo en ninguna parte.

El objetivo del vibrado es liberar al hormigón de las posibles burbujas de aire que contenga en su masa y garantizar que llega a todos y cada uno de los rincones de la estructura encofrada que se quiere hormigonar.

Si la aguja permanece demasiado tiempo en un mismo sitio, lo que ocurre es que los áridos más pesados descienden en la masa, por efecto de la vibración, dejando la parte superior de la misma sólo con los áridos finos y la lechada de cemento y agua.

Coqueras en pilar circular de hormigón.

DESCRIPCIÓN. Coqueras en la parte inferior de un pilar circular mal vibrado. Se observan también las armaduras del pilar oxidadas por la falta de recubrimiento.

CAUSAS. Mala ejecución del  vibrado. Al permanecer la aguja vibrante mucho tiempo en el mismo sitio, los áridos, más pesados, se desplazan dentro de la masa del hormigón fresco hacia el fondo del encofrado, mientras que el resto de la masa ( lechada ) se desplaza hacia arriba.

La ausencia de lechada, unida en este caso a una mala colocación de la armadura en el molde, provocan que  esta quede al descubierto cuando se desencofra. Las consecuencias son un rápida oxidación de los redondos con la consiguiente pérdida de resistencia de las mismos.

REPARACIÓN PROPUESTA. Existen varias maneras.
La más común es aplicar una lechada de cemento y agua a la cara exterior del pilar, que rellene la coquera y la oculte a los ojos de la Dirección Facultativa cuando realice la próxima visita de obra ( Es broma )

Otra forma es recebar los huecos con un mortero moderno sin retracción.

La mejor es cepillar los hierros con un cepillo de alambre hasta liberarlos del óxido. Luego pintarlos con una pintura pasivizadora específica y protegerlos posteriormente con un producto adecuado.
El desperfecto queda arreglado y se garantiza la durabilidad del hormigón, lo malo es que la reparación se nota y será preciso pintar el pilar, impidiendo que quede el hormigón visto.

NOTA FINAL. Las coqueras de grandes dimensiones hacen necesario demoler el pilar y volver a construirlo.